日志
本文发表在本期彭博商业周刊「这才是美国」（公号MIGUO-1）专栏
投资美国房产的谎言
心路独舞
最近网上流传着一个故事，“李女士卖掉她在北京的一套房子，筹得300多万人民币，在美国休斯敦买入六套房，她的算盘是：每月每套房子的租金是400多美金，不仅可以把北京的房子租回来，还能月赚1万人民币。”这个故事是国信美投总裁陆鹤壬在接受采访时讲的，该公司专门从事海外房产投资，他甚至进一步评论到，“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六、七年就可能收回成本；相比之下，在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年。”
在美国投资房地产的利润真有这么高吗？这个故事有多大的可信度？美国房地产收回成本的年限究竟是多久？作为一个在美国生活近二十年的华裔、女儿继承多套商业公寓的信托管理人，加上夫家经营着建房公司和商业公寓群，让我来详细分析一下这种投资的可能性。
（以下计算是根据法律规定做的保守估算，不是严格的法律和会计分析。）
首先，用8万美元在休斯敦能买到什么样的房子？根据休斯敦的地产统计数据，2013年第四季度休斯敦的中线房价是18.99万美元，每平方英尺106美元，以此计算，一套8万美元的房子大约只有755平方英尺（约70平方米），而且很破烂。我向十几个住在休斯敦的亲戚和朋友询问“8万美元能买到什么房子”，得到的回复基本是“治安很差的市中心的一室一厅”、“黑人区五十年以上的烂房子”、“休斯敦外围小城镇的小房子”。房子条件差，不仅维修贵、保险高，而且招来的往往是烂房客，欠租是常事。所以300万人民币在休斯敦买六套房子做投资的说法很不靠谱，因为在美国投资房地产首要考虑的是地点，地点不好不仅出租不赚钱，房子也会很快贬值，不亏钱就算好了。
其次，在美国买房投资，真的六、七年就可以收回成本吗？按照陆鹤壬介绍的算法，当地每月的租金大概是房屋价值的1%左右，6套房子的购房款可在8年内收回成本。但这种算法的缺陷一眼就能看出来，他把租金当成纯收入，没有考虑美国高昂的养房费用——房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、房屋空置和赖租成本……按美国人的说法是现在买房能赚钱已经是很难得的了，下面我就逐条列出各项可能的花销。
1、房产税
美国的房产税每年都要支付。休斯敦房产年税率较低的是老社区，约2.6%，新社区大多在2.9%—3.1%，个别新区的税率甚至可能高达3.2%。我取中线2.9%计算，每个月的房产税合（300万*2.9%／12）＝ 0.725万元。
2、管理费
由于投资人在中国，就需要专业的物业管理公司来打理出租的相关事项，收费至少是租金总数的10%。
3、房屋保险
美国房子必须买保险，否则自然灾害、火灾发生时所有的财产便会化为乌有。休斯敦地区飓风发生概率较高，因此房屋年保险比较贵，自住的房子大约是房价值的0.7%左右，商业出租的房子保险更高，就按1%算吧，如此每个月的房屋保险至少需要支付（300万*1%／12）＝ 0.25万元。
4、房屋修缮和维护
美国养房贵，主要是因为人工昂贵，这和中国不同。比如，独立房的房顶、外墙都要定期检查，时间长了要翻新；房子每年要高压水清洗；院子要剪草，花园游泳池要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂；地毯得常洗，视磨损情况及时更新；管道漏水堵塞要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他情况。若是联栋房、公寓房，房内的消费自己承担，房外的维修虽不用花钱请人做，但要交物业费，每个月一、两百美元。还有，中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机等电器都是业主要提供的，坏了就得更新。总之，保守估算李女士的这六套房子平均每个月的修缮费要200美元。
5、房屋空置以及赖租等成本
租房是有空置期的，我家商用公寓好的时候每套每年平均空置一个月，租得不好时就难说了。另外还有赖房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但也可能百密一疏，遇到赖租的，只有花钱打官司才能把房客“请出去”，不仅要花时间花精力，还可能拖到输掉半年的租金。因此，考虑到房屋的空置期和赖租等成本，保守地看，每个月收入的折扣大约在0.25万元。
6、律师、公共会计师等费用
保证投资合法，这个暂且提一下，因为下面一项中还会提到。
7、个人收入税
按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，收入需要交税，若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时，全部租金都要交税，税率30%。好在休斯敦没有州税，美国大多数的州都有（不过休斯敦的销售税很高，房子要卖的时候这个税就要缴纳了）。当然这部分税收可以通过聘请专业税法律师减免部分，但税法律师也不便宜，如我家夫君的小时费用是250美元，“不交钱给山姆大叔就得交给律师”，美国这句俚语的意思就在这里。我已经看到有中国投资者逃避这部分税收被国税局发现的报道，要记住美国房地产交易时所有信息都会上报国税局，不缴税要不了多久就会被发现，到时不仅要用美国地产收入来抵债，严重的还会触犯法律。
写到这里，除去各种消费，每个月收进来的3万租金大约只剩下15%了，即0.445万。很显然，按每个月0.5万的净剩要收回资金至少需要50年，而且这还是对各项消费非常保守的估算，额外花费的陷阱还有。
8、增值税
在持有房屋时若房屋增值了，不需要支付增值税，但整个地产的升值会导致政府对持有房屋的估价升高，地产税会水涨船高。一旦房子出手，增值的部分就要交税了，美国居民第一套自住屋的增值不需要缴税，以后的都要交；外国人投资的租住屋，即便是第一套也不免增值税。很显然，增值税虽不体现在每个月的收入或成本上，但会影响套现，继而影响收回成本的时间和投资回报率。
9、继承税
这是绝少中国投资者会想到的问题，我们最近就帮助了一个自称“走投无路”的中国家庭处理了一件相关的事情。小L的父母在美国买了一套五十多万美元的房子作为度假屋，小L上学后由妈妈陪他在美国读书。不料想在小L十几岁时突发惨剧，父母双亡，小L成了这套房子的唯一继承者，但由于小L是未成年人，再加上父母没有留下美国能承认的正式遗嘱，这套房产要经过美国法庭的“遗嘱检验”（probate）放到小L的信托（trust）里，但小L是常住美国的非公民，他接受遗产时只有25万美元是免税的（美国公民是五百万美元免税，不常住美国的外国人是6万美元），剩下的近30多万美元需要交遗产税，税率几乎达50%。小L的中国监护人听说后难以置信，辗转找到我和丫爸询问是否被敲诈了，丫爸解释说这是法律，现在没有办法了，若在买房时做了财产计划（Estate Planning）也许可以省一些税，但彻底绕过这项法律是不可能的，除非把继承者变成美国公民。
除了上述投资成本，经济发展速度、市场起伏、汇率变化、政治因素等均会影响中国人在美国进行房产投资的效果，影响成败的变数实在是太多了，作为新事物暗藏的很多风险一时半时更难以全部看清楚，就像上面提到的遗产继承时的缴税问题。
虽然在美国地产投资比较保险，但从不是一个能够短期回报的领域，也因此美国人更愿意投资股市或其他。在美国做地产投资的人，多数是利用给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等，做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，比如我夫家当初做商业公寓楼投资是为了减免建房公司获利而需要缴纳的税收。以上这些优惠，中国投资者是享受不到的。相对中国，美国经济发展比较均衡，买房投资属性并不高，房产的回报率更不像国内一些机构宣传的那么乐观，房产出售变现难度也远比国内大，中国投资者若按国内的投资思维和惯性，肯定会吃亏，这个用300万人民币在休斯敦买六套房的投资传说，看起来更像是一个海外投资公司的软文。
写到最后我还想提一句，在我为写这篇文章咨询地产中介和税收律师时，他们都不忘幽默地叮嘱我，“在美国有这么好的投资回报我们不知道真是失职，你要知道怎么认识这位李女士的话一定要告诉我们，我们也要入股投资哟”。
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